2-1279/7 | 2-1279/7 |
26 MAART 2003
Evocatieprocedure
Dit wetsontwerp werd op 25 september 2002 aangenomen door de Kamer van volksvertegenwoordigers en overgezonden aan de Senaat. De Senaat heeft het ontwerp geëvoceerd op 22 oktober 2002. De onderzoekstermijn, die door de parlementaire overlegcommissie werd verlengd, verstreek op 7 april 2003.
De commissie heeft het ontwerp besproken tijdens haar vergaderingen van 13 november 2002, 12 en 26 maart 2003.
Dit wetsontwerp, dat oorspronkelijk een wetsvoorstel was, is ingegeven door de vaststelling dat bouwgrond alsmaar schaarser wordt. Bovendien komen de beschikbare projectontwikkelaars meer en meer in handen van projectontwikkelaars die deze gronden slechts verkopen op voorwaarde dat de koper ervan de verplichting aanvaardt om met die projectontwikkelaar en zijn architect een woning te bouwen op de aangekochte grond.
Het gevolg hiervan werd door de indiener van het oorspronkelijk wetsvoorstel, als volgt geanalyseerd :
gronden worden schaarser en bijgevolg duurder;
kleinere aannemers en « vrije » architecten hebben het moeilijker om opdrachten binnen te halen;
kopers of consumenten komen in een positie waar hun vrije keuze om een woning te bouwen onder druk komt te staan;
de projectontwikkelaar dringt meestal zijn architect op, die zo goed als altijd met typeplannen werkt;
er is de vraag of men door het dubbel aanbod nog een normale prijs kan betalen;
de prijs/kwaliteitverhouding laat soms te wensen over.
Bovendien is het wettelijk arsenaal tegen deze praktijken onvoldoende. Teneinde meer duidelijkheid te verkrijgen over deze problematiek en mogelijke oplossingen te vinden werden door de bevoegde Kamercommissie hoorzittingen georganiseerd met Test Aankoop, de Orde van architecten, de Confederatie bouw, de Koninklijke Federatie van het Belgisch notariaat en de Beroepsvereniging van de vastgoedsector.
Na deze hoorzittingen en de uitvoerige bespreking in commissie werd een regeling voorgesteld met de volgende krachtlijnen.
Eerst en vooral worden een aantal wijzigingen van de wet-Breyne gepland :
De contractuele bedingen die de koper van een grond dwingen een aannemingsovereenkomst te sluiten met de verkoper of met een aangewezen of aan te wijzen derde zijn nietig. De koper kan die nietigheid aanvoeren uiterlijk een maand na het verlijden van de notariële akte. Het gaat dus om een relatieve nietigheid.
De aannemingsovereenkomst met de verkoper van de grond of met een aangewezen of aan te wijzen derde mag ten vroegste worden gesloten na het verlijden van de notariële akte (om te voorkomen dat ze wordt uitgevoerd nog voor de akte verleden is). De bouwheer kan er de nietigheid van inroepen tot uiterlijk een maand na het verlijden van de notariële akte.
De term aannemingsovereenkomst moet in ruime zin worden geïnterpreteerd, te weten elke rechtshandeling met het oog op het bouwen of doen bouwen van een huis of met het oog op het verlenen van een recht hiertoe, alsook elke rechtshandeling voorafgaand aan en leidende tot dergelijke verbintenis (dus ook een studieovereenkomst, bijvoorbeeld).
Tevens wordt de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect om technische redenen gewijzigd, om te vermelden dat de persoon die een bouwvergunning aanvraagt verplicht is een beroep te doen op een architect, ongeacht of het om een particulier gaat of om een rechtspersoon.
De heer Thissen vindt dit een interessant ontwerp, omdat het de bedoeling heeft zeer reële problemen te regelen. Volgens spreker stellen een aantal instanties die in de Kamer werden gehoord zich nog vragen en wensen ze hun standpunt bekend te maken. Hij steunt dat verzoek.
De heer Timmermans stelt dat zijn fractie in de Kamer het principe en de doelstellingen van dit wetsvoorstel heeft gesteund. Als gemeenschapsenator vreest hij evenwel dat voorliggend ontwerp bepaalde doelstellingen van het Vlaams Parlement in de weg staat. Hij denkt daarbij specifiek aan de PPS-formule waarbij in samenwerking tussen de privé- en de publieke sector projecten op het getouw staan, onder meer inzake sociale woningen, waarbij de groepswoningbouw moet mogelijk blijven mits de transparantie van de gegevens, onder andere over de prijs van de bouwgrond gewaarborgd worden.
Deze spreker heeft de indruk dat het ontwerp de groepswoningbouw in zijn totaliteit verwerpt of onmogelijk maakt. Op die manier wordt een van de punten van het Vlaamse regeerakkoord, namelijk het gebruik van de PPS-formule voor sociale woningbouw, onuitvoerbaar gemaakt. Een andere gemeenschapsenator, de heer Ramoudt, heeft reeds een amendement ingediend om deze problematiek aan te pakken.
De heer Ramoudt onderstreept dat de evocatiemogelijkheid waarover de Senaat beschikt onder meer als voordeel heeft dat de betrokken sectoren de mogelijkheid krijgen om de mogelijke negatieve gevolgen die in de Kamer goedgekeurde ontwerpen voor hen hebben, te evalueren.
De heer Ramoudt stelt dat ook hier uit die reflectie blijkt dat het ontwerp op het terrein een aantal wezenlijke problemen zou kunnen doen rijzen. Hij heeft de indruk dat in de Kamer begripsverwarring is ontstaan rond de notie « groepswoningbouw ».
Één van de problemen bestaat erin dat een aantal bouwpercelen minder snel zullen worden geactiveerd. Of ze nu in privé- of publieksbezit zijn, het principe blijft identiek. Het enige verschil ligt hierin dat wanneer die gronden in handen van de overheid zijn, een samenwerking met de privé-sector zo goed als uitgesloten wordt. Dat impliceert dat deze laatste bijvoorbeeld op de markt van de bouw van sociale woningen, niet langer actief zou kunnen blijven.
Een tweede probleem is dat de reeds bestaande schaarste aan bouwgronden nog scherper zal worden vermits minder gronden zullen verkaveld worden.
Een derde specifiek Vlaams probleem is dat binnen de woonuitbreidingsgebieden, als principe geldt dat zolang de overheid lokaal geen andere besluiten, zoals BPA's, uitvaardigt, deze gebieden gereserveerd zijn voor groepswoningbouw. Dit impliceert dat in Vlaanderen alleen nog de huisvestingsmaatschappijen uitgesloten van het toepassingsgebied van dit ontwerp die markt zullen kunnen betreden. De overheid zal nog enkel via dit kanaal kunnen optreden. Dit kan de sociale woningbouw onmogelijk ten goede komen terwijl de nood eraan nu reeds niet kan worden gelenigd. Voorts zal ook de ontwikkeling van gronden in overheidsbezit die niet voor sociale woningbouw bestemd zijn, eveneens worden belemmerd. De overheid treedt immers niet op als verkavelaar.
Vandaar wil het amendement nr. 1 (stuk Senaat, nr. 2-1279/2) vooreerst het begrip « groepswoningbouw » duidelijk omschrijven. Dit gebeurt op een dusdanige wijze dat de grotere verkavelingen wel aan de wet-Breyne onderworpen zouden blijven.
De heer Ramoudt acht het evenmin uitgesloten dat op een bepaald ogenblik de overheid het slachtoffer van dit ontwerp zou kunnen worden. Vandaag is het meestal zo dat een grondeigenaar onder bepaalde voorwaarden zijn terreinen ter beschikking stelt van een ontwikkelaar. Deze neemt het risico op zich om de gronden te verkavelen en de infrastructuur aan te leggen. Hij sluit een overeenkomst met de grondeigenaar waarbij telkens wanneer zich daarvoor een gegadigde aanbiedt, een perceel zal worden verkocht. Op dat moment verzamelt de notaris in één akte zowel het akkoord tussen de grondeigenaar en de ontwikkelaar als dat tussen hen en de koper van het project.
Indien deze werkwijze onmogelijk wordt gemaakt dan is het risico niet denkbeeldig dat de grondeigenaar zijn gronden niet meer verkaveld en ontwikkeld krijgt bij gebrek aan interesse vanwege projectontwikkelaars. Hij zal daarvoor een oplossing zoeken. Hij heeft de mogelijkheid om te verkopen aan wie hij wil. Daarbij is het waarschijnlijk dat hij eerst de prijs van zijn grond gevoelig zal optrekken om daarna een korting toe te staan op voorwaarde dat de koper akkoord gaat om met een bepaalde projectontwikkelaar te werken. De totale prijs voor de koper zal identiek blijven, maar het optrekken van het relatieve aandeel van de grond in de totale kostprijs van een woning gepaard gaande met een verlaging van de bouwkost zal voor de overheid als geheel tot minder belastingontvangsten leiden. Het percentage van de registratierechten op de grond ligt immers lager dan de BTW-voet op de eigenlijke bouw.
Het aantal grootgrondbezitters is beperkt. Volgens de heer Ramoudt worden zij benadeeld door een verbod op koppelverkoop. Vandaar strekt zijn amendement ertoe om koppelverkoop in een bepaalde vorm te handhaven.
De heer de Clippele meent net als de voorgaande spreker dat dit ontwerp niet zal leiden tot een vermindering van de schaarste aan bouwgronden wat toch de bedoeling is, wel integendeel. Er zijn andere maatregelen mogelijk om dit probleem op te lossen.
De heer de Clippele verklaart te hebben gehoord dat de projectontwikkelaars zich over het wetsontwerp verheugen. Ze wensen dat de Senaat het niet amendeert, omdat het ontwerp zoals het nu voorligt hun de kans biedt te vragen dat de toekomstige kostprijs van het bouwwerk in de prijs van het perceel verrekend wordt. Het gevolg hiervan zal, enerzijds, zijn dat de federale Staat zijn BTW-ontvangsten zal zien dalen en dat de gewesten meer registratierechten zullen ontvangen en, anderzijds, dat de particulier geconfronteerd zal worden met het probleem dat hij meer moet betalen voor het perceel. Hij zal bijgevolg een deel van zijn waarborg op de bouw verliezen. Bij faillissement van de aannemer verliest de bouwheer zijn voorschot op het bouwwerk, terwijl de wet-Breyne ertoe strekt de koper in het raam van het bouwwerk te beschermen.
Op de vraag van de heer De Grauwe waarom die verschuiving tussen de prijs van de grond en die van het bouwwerk vandaag nog niet speelt, terwijl dat in het voordeel van de koper zou zijn, antwoordt de heer de Clippele dat tot nu toe de overeenkomst geldt. Hij meent dat eerder het aspect van de betalingsschijven van de wet-Breyne moet worden herzien. Vaak is de ruwbouw alleen goed voor 70 % van de financiering, terwijl het de afwerking van het bouwwerk is die het meeste kost. Het gebeurt dat bij de voorlopige oplevering nog slechts een schijf van 2,5 % moet worden betaald. Er moeten in de wet-Breyne vaste schijven worden opgelegd. Een alternatief om de positie van de koper bij het bouwwerk te verbeteren, kan de waarborg van volledige afwerking zijn. Inwerken op het aanbod van percelen behoort tot de bevoegdheid van de gewesten.
De heer de Clippele denkt eveneens dat het ontwerp een hele reeks technische problemen bevat. Zo wordt er geen onderscheid gemaakt naar de aard van de verkoper. Er wordt niet duidelijk gezegd wie de nietigheid van de overeenkomst kan inroepen. Zoals het onwerp nu voorligt, kan de aannemer zelf de nietigheid van zijn eigen overeenkomst inroepen. Het is onduidelijk wat er dan gebeurt als het werk al begonnen is. Er wordt evenmin gezegd wat er moet gebeuren als de erelonen van de architecten al betaald zijn. Het wetsontwerp maakt het ook onmogelijk dat een particulier een tweewoonst bouwt en één van beide woningen verkoopt aan een buur naar keuze.
De heer de Clippele heeft ook vragen bij de verplichting om een volledige wettekst over te nemen. Notariële akten dreigen uit te groeien tot ware burgerlijke wetboeken. Men moet goed beseffen dat hoe meer er in een akte staat, hoe minder ze gelezen wordt.
Het ontwerp maakt ook geen onderscheid tussen de gronden. Bijgevolg moet de notariële akte, zelfs voor landbouwgrond, de tekst bevatten van de §§ 1, 2 en 3 van het hier voorgestelde artikel 1bis. Ook rijst de vraag of een grond waarop een bouwval staat die moet worden afgebroken om opnieuw te kunnen bouwen, in het raam van het ontwerp als een grond wordt beschouwd.
De heer Moens meent dat de argumenten van de heren Timmermans, Ramoudt en de Clippele alleen gelden voor zover we hier te maken zouden hebben met een absolute nietigheid van de koppelverkoop. Indien het gaat om een door de koper in te roepen nietigheid, zoals de minister reeds heeft aangegeven, dan gelden die argumenten niet. In alle gevallen waarin die relatieve nietigheid niet wordt ingeroepen, blijft de koppelverkoop perfect mogelijk.
Het grote probleem met dit ontwerp is dat onvoldoende duidelijk is of er hier ergens een absolute nietigheid van toepassing is dan wel een nietigheid die alleen door de koper kan worden ingeroepen. Dit dilemma moet worden opgelost.
De minister van Justitie sluit zich hierbij aan.
Hij bestrijdt dat er slechts twee personen, de koper en de bouwheer, de nietigheid kunnen inroepen. In beide gevallen gaat het wel degelijk om een relatieve nietigheid.
Wat de betaalschijven betreft, bevestigt de minister dat uit de praktijk blijkt dat er een wanverhouding bestaat. Bovendien klopt het dat de verplichting om in de notariële akte bepaalde bepalingen over te nemen, de akte minder leesbaar maakt. Ze biedt evenwel meer juridische waarborgen.
Ook voor de heer Thissen is het probleem van de betaalschijven essentieel. Dat loopt gelijk met de praktijk van de aannemers om de prijs op te voeren voor het begin van het werk (grondwerk, metselwerk, enz.) en voor de afwerking zo weinig mogelijk aan te rekenen. Aangezien heel wat klanten vragen om de afwerking zelf te doen of te laten doen door mensen die ze kennen, kunnen de aannemers de prijs voor de algemene aanneming dan slechts een weinig verlagen, wanneer de klant de kans moet krijgen de afwerking te laten uitvoeren door andere onderaannemers.
Volgens dezelfde spreker bestond het probleem van de koppelverkoop nog niet twintig jaar geleden. Maar vandaag is het een algemeen verschijnsel en stelt men vast dat een aantal ondernemingen een groot aantal percelen in voorraad hebben en schaarste veroorzaken. Aan de andere kant moet men erop toezien dat men verkavelingen niet onmogelijk maakt, om daling van het aanbod te voorkomen.
Er moet een politieke keuze worden gemaakt. We moeten ons afvragen of de privé-persoon die zijn woning wil bouwen nog enige vrijheid van aanneming en architectuur mag behouden.
De heer Siquet wenst te weten welke invloed het eventuele aannemen van dit wetsontwerp kan hebben op de bouwactiviteiten van sociale huisvestingsmaatschappijen en van de gemeenten.
De heer Guilbert denkt dat de doelstelling die de minister heeft vermeld, namelijk de aannemers en de architecten de kans geven hun taak te vervullen, tot meer architecturale diversiteit zal leiden.
De heer Guilbert merkt op dat het oorspronkelijke wetsvoorstel een invoeging in het Burgerlijk Wetboek beoogde. Uiteindelijk is men tot een wijziging van de wet-Breyne gekomen. Wat heeft die koerswijziging veroorzaakt ?
De heer de Clippele wil ook uitsluitsel over de absolute versus de relatieve nietigheid die hier van toepassing is. In zijn ogen kan iedere persoon die een belang kan aantonen, de nietigheid inroepen.
De heer Ramoudt schetst de volgende situatie : een grondeigenaar bezit 10 loten bouwgrond en laat plannen opmaken voor het bouwen van 10 gelijkaardige huizen. Kan hij op plan verkopen ?
De minister antwoordt dat hij dat in principe wel kan doch dat de koper gedurende een maand na het opstellen van de notariële akte het recht heeft om op zijn beslissing terug te komen.
De heer Ramoudt meent dat als de koper die nietigheid inroept, hij toch kan kiezen om enkel de grond te kopen.
De minister stelt dat de grond wel is gekocht doch dat het beding nietig is. De verplichting van de koper om met de aannemer van de verkoper te bouwen, vervalt dan. Hij kan zijn grond behouden.
De heer Ramoudt stelt dat de kostprijsberekening van die aannemer daardoor grondig in de war kan worden gestuurd.
De minister voegt daaraan toe dat daar in principe geen vergoeding kan worden gevraagd.
Daaruit leidt de heer Ramoudt af dat de markt voor goedkopere woningen van dezelfde aard, ineen dreigt te storten.
Op 21 maart 2003 werd een voorstel van decreet ter goedkeuring voorgelegd voor de bouw van sociale woningen op basis van de formule van samenwerking tussen publieke en privé sector (PPS genoemd) voor de jaren 2003 en 2004.
De wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen (de wet-Breyne genoemd) is niet van toepassing op de PPS en heeft hiervoor dus geen enkel juridisch gevolg. Overeenkomstig haar artikel 2 is de wet-Breyne immers niet toepasselijk op de overeenkomsten aangegaan door de regionale Huisvestings- en Landmaatschappijen en hun erkende maatschappijen, de gemeenten en de intercommunale verenigingen, een verkrijger of een opdrachtgever wiens geregelde werkzaamheid erin bestaat huizen of appartementen op te richten of te laten oprichten om ze onder bezwarende titel te vervreemden.
Daarenboven kan a contrario uit artikel 1 van deze wet worden afgeleid dat ze niet toepasselijk is op koopovereenkomsten op plan en overeenkomsten betreffende voltooide woningen.
De heer Timmermans concludeert hieruit dat een privé maatschappij die met toepassing van de PPS-formule voor een Vlaamse erkende huisvestingsmaatschappij sociale woningen realiseert en deze achteraf doorverkoopt aan deze huisvestingsmaatschappij niet binnen het toepassingsgebied van dit wetsontwerp valt.
De heer Leeman antwoordt dat er voorlopig enkel sprake is van sociale huurwoningen maar er zal wel uitdrukkelijk bepaald worden dat deze woningen ook kunnen worden verkocht. Op dit ogenblik zijn er maatschappijen voor de verkoop van sociale woningen die niet op plan verkopen maar op basis van lijsten kandidaten toewijzen voor dergelijke woning. Er moet evenwel nagekeken worden of dit wetsontwerp geen beletsel kan zijn bij een eventuele verkoop op plan door een PPS uitbater of maatschappij aan een particulier.
De heer Timmermans concludeert hieruit dat een Vlaamse huisvestingsmaatschappij die woningen koopt en direct doorverkoopt enkel fungeert als doorgeefluik. Ondanks het feit dat dit verenigbaar is met dit wetsontwerp, rijzen er zowel op moreel als op politiek vlak problemen. Er moet immers voorkomen worden dat dit zou leiden tot koppelverkoop.
De activiteiten van de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest hebben tegelijk een aspect economische expansie en een aspect stadsrenovatie.
De regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest er in het begin van de jaren negentig mee belast een partnershipformule uit te werken tussen de privé- en de overheidssector om gereglementeerde of middelgrote woningen te bouwen. Hiertoe werden naamloze vennootschappen met gemengd privé/overheidskapitaal opgericht, met de GOMB als minderheidspartner tegen 24 % en een projectontwikkelaar als meerderheidspartner. Die projectontwikkelaar beheert het project. De GOMB verkoopt de woningen. Aangezien het om een klassieke projectontwikkelaar gaat, werden de eengezinswoningen op plan verkocht in het raam van een verkavelingsplan, overeenkomstig de wet-Breyne.
Er zijn momenteel 1 500 woningen verkocht in Brussel.
De punten die worden behandeld in het raam van het probleem van de relatie tussen de wet-Breyne, zoals hij zal worden gewijzigd, en de « Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine », gaan over de vraag of voor de verkoop van grond in het raam van de wet-Breyne al dan niet vooraf een verkavelingsvergunning nodig is.
Om de invloed van een eventuele wijziging van de wet-Breyne op de Waalse stedenbouw in te schatten, moeten we drie bepalingen van de CWATUP in herinnering brengen :
artikel 84, dat bepaalt dat men voor men met de bouw van een woning begint, een stedenbouwkundige vergunning moet hebben;
artikel 89, dat het vooraf verkrijgen van een verkavelingsvergunning verplicht voor een onbebouwde kavel tot stand wordt gebracht die men dan door verkoop kan overdragen om er een woning op te bouwen;
artikel 126, dat over de « permis d'urbanisme collectifs » gaat. Hierbij wordt verondersteld dat de projectontwikkelaar van plan is zelf een groep woningen te bouwen, die hij in eigendom houdt en die hij elk afzonderlijk zal verkopen, een werkwijze waarvoor in principe geen verkavelingsvergunning nodig is.
In de praktijk kan de gewijzigde wet-Breyne bepaalde situaties verstoren.
a) Situatie waarbij het wetsontwerp geen problemen veroorzaakt voor de CWATUP
Indien de projectontwikkelaar-bouwer-verkoper eigenaar is van één enkel perceel buiten een verkaveling of binnen de perimeter van een bestaande verkavelingsvergunning , verdeelt hij niet zelf en heeft hij voor zijn plannen geen verkavelingsvergunning of geen wijziging van de bestaande verkavelingsvergunning nodig. Zelfs wanneer hij op plan verkoopt, heeft het wetsontwerp zodra het in werking treedt geen enkele invloed op de mechanismen van de CWATUP.
b) Situaties waarin het wetsontwerp problemen veroorzaakt
De situaties waarin het wetsontwerp, wanneer het wordt aangenomen en in werking treedt, een storende factor kan zijn voor de CWATUP, zijn die waarin de projectontwikkelaar-bouwer-verkoper eigenaar is van een groter geheel van gronden.
We moeten twee mogelijkheden bekijken :
Wanneer de projectontwikkelaar-verkoper eigenaar is van grond waarop verscheidene woonpanden moeten komen en het zijn bedoeling is per woning te werk te gaan, door een gebouwd of te bouwen huis te verkopen op basis van een stedenbouwkundige vergunning (artikel 84), dan moet hij vooraf een verkavelingsvergunning hebben, los van de wet-Breyne. Hij schept immers in elk geval een onbebouwde kavel, niet die waarop het verkochte pand moet komen, maar de overblijvende grond. De formulering van artikel 89 van de CWATUP staat geen andere interpretatie toe.
De andere mogelijkheid is dat de projectontwikkelaar-verkoper onmiddellijk de hele operatie die hij zelf wil uitvoeren, plant. Hij overweegt bijvoorbeeld zelf twintig woningen te bouwen, met de voorzieningen voor de straat en de collectieve voorzieningen (gemeenschappelijke lokalen, enz.). Naar Waals stedenbouwkundig recht gebeurt dat op basis van een « permis d'urbanisme collectif » (artikel 126).
Dat artikel 126 bepaalt in zijn eerste lid dat de stedenbouwkundige vergunning, om de goederen in hun geheel of gedeeltelijk te kunnen verkopen, « kan » verplichten tot :
de voorafgaande realisatie van de gemeenschappelijke voorzieningen (of het geven van een financiële waarborg);
het opstellen van een verdelingsakte die de stedenbouwkundige voorschriften voor het volledige project en de nadere bepalingen voor het beheer van de gemeenschappelijke delen vastlegt.
Tevens voorziet artikel 126, tweede lid, in de mogelijkheid om het hele vastgoedproject in fasen te realiseren. In dat geval vermeldt de vergunning de aanvang van elke fase, om de termijn van voorkoop te kunnen berekenen van elke andere fase dan de eerste.
Wanneer men krachtens de wet-Breyne en in het bijzonder op basis van artikel 4, dat de onmiddellijke overdracht van de grond impliceert alleen al als gevolg van de wet, op plan verkoopt, rijst de vraag of er vooraf een verkavelingsvergunning nodig is.
Hierover bestaan twee tegenstrijdige stellingen (1).
Enerzijds kan men de stelling vermelden die wordt ontwikkeld in het « Répertoire notarial » (2), die door notaris Olivier Jamar (3) wordt overgenomen en die niettemin genuanceerde subhypothesen bevat. Volgens die eerste stelling vergt de operatie, wanneer er op plan wordt verkocht en er overdracht is van een onbebouwde grond alleen als gevolg van artikel 4 van de wet-Breyne, naast de « permis d'urbanisme collectif », geen verkavelingsvergunning. Men verkoopt een huis op plan met, uiteraard, de grond die er de grondslag van is. Het is een totaal andere filosofie dan die van de verkaveling.
De andere stelling is die welke verdedigd wordt door de direction générale de l'Aménagement du territoire, du Logement et du Patrimoine van het ministerie van het Waals Gewest. Ze wordt overgenomen door notaris Pierre-Yves Erneux (4). Volgens die tweede stelling is, naast de « permis d'urbanisme collectif », ook de voorafgaande verkavelingsvergunning verplicht, zodra de verdeling via een verkoop op plan de overdracht met zich brengt van een onbebouwde kavel bestemd voor het bouwen van een woning.
Hierover bestaat geen rechtspraak.
Spreker meent dat de wetgever geen dubbele vergunning, een verkavelingsvergunning met lasten en een stedenbouwkundige vergunning voor groepswoningbouw (artikel 126) met dezelfde lasten, heeft willen opleggen.
Om de stedenbouwkundige coherentie te verzekeren volstaat een enkele vergunning.
Zoals uit de parlementaire voorbereiding van de verbeterde CWATUP blijkt (decreet van 18 juli 2002), valt artikel 126 niet onder het toepassingsgebied van artikel 89.
Men kan diegenen begrijpen, die met Meester P.Y. Erneux menen dat de waarborgen voor de kopers niet dezelfde zijn. Een verkavelingsvergunning heeft immers de waarde van een reglement en bovendien vereist de wijziging van een verkavelingsvergunning dat de eigenaars van een vierde van de kavels zich niet verzetten. De « permis d'urbanisme collectif », zoals ze georganiseerd wordt door artikel 126, zorgt voor een perfecte coherentie van de realisatie, aangezien er slechts een architect is, dezelfde materialen worden gebruikt, enz.
Momenteel is de juridische knoop niet doorgehakt. Het wetsontwerp tot wijziging van de wet-Breyne zou daarentegen het probleem kunnen oplossen op een wijze die misschien niet wenselijk is.
Indien men immers de verkoop van de grond niet meer aan het bouwwerk mag koppelen, is het mogelijk dat alleen de grond wordt verkocht, zonder de verplichting erop te bouwen. In dat geval is het duidelijk dat artikel 89 van de CWATUP een voorafgaande verkavelingsvergunning oplegt.
Dat lost dan het juridische probleem op of er al dan niet een verkavelingsvergunning nodig is, maar kan een aantal problemen veroorzaken.
Wanneer immers een « permis d'urbanisme collectif » wordt uitgereikt voor groepswoningbouw en één van de huizen op plan wordt verkocht, betekent dat dat de koper niet verplicht is met de projectontwikkelaar te bouwen. Maar administratiefrechtelijk gezien kan men uiteraard slechts bouwen wat is toegestaan. Dat zou dan betekenen dat de koper van het perceel die niet wil bouwen met de houder van de « permis d'urbanisme collectif » de vergunning afkoopt voor het gedeelte dat hem aangaat.
Natuurlijk kan de koper een nieuwe, individuele vergunning aanvragen voor het perceel dat hij heeft gekocht. Maar wanneer de stedenbouwkundige administratie logisch met zichzelf wil blijven, dan kan ze slechts een project toestaan dat, indien het niet volledig lijkt op wat door de « permis d'urbanisme collectif » werd toegestaan, dan toch minstens volledig past in het andere deel van het project, dat nog steeds door de projectontwikkelaar zelf kan worden gerealiseerd.
Tevens rijzen er natuurlijk vragen bij het lot van de collectieve voorzieningen, wanneer een huis op plan wordt verkocht en men uiteindelijk ziet dat de koper zich ertoe beperkt het perceel te kopen. Artikel 126 kon de vergunning laten afhangen van het realiseren van de collectieve voorzieningen of van het deponeren van een financiële waarborg. Hoe kan men, wanneer een perceel alleen wordt verkocht, het aandeel van de koper in die collectieve voorzieningen vereffenen ? Hoe kan men bovendien het probleem oplossen van de verkoop van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten ?
Het staat dus vast dat het wetsontwerp tot wijziging van de wet-Breyne een aantal problemen zal veroorzaken indien met een « permis d'urbanisme collectif » wordt gewerkt (artikel 126).
Hiervoor kunnen oplossingen worden gevonden.
Een eerste oplossing kan zijn gebruik te maken van de mogelijkheid die de Waalse regering door artikel 89, § 2, tweede lid heeft, om bij reglementair besluit uitzonderingen te bepalen op de verplichting van de voorafgaande verkavelingsvergunning. In dat besluit kan dus zeer duidelijk worden vermeld dat, wanneer men artikel 126 toepast, er geen voorafgaande verkavelingsvergunning moet worden geëist, zelfs niet bij verkoop op plan. Uiteraard is dit een bevoegdheid van de Waalse regering en niet van de federale Staat.
Een andere mogelijke oplossing vindt men in het amendement van de heer Ramoudt (stuk Senaat, nr. 2-1279/2), dat ertoe strekt het voorgestelde artikel 1bis niet van toepassing te maken op groepswoningbouw, een concept waarmee de bouw van minstens 5 huizen tegelijk met gemeenschappelijke werf wordt bedoeld.
Dat mechanisme kan het probleem oplossen wanneer het om een « permis d'urbanisme collectif » gaat voor minstens 5 woonhuizen maar kan aanleiding geven tot een juridische discussie over het aantal 5.
Zoals blijkt uit de verantwoording van het amendement, is de « groepswoningbouw » een concept dat sinds de goedkeuring van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen bestaat. In die tijd en tot kortgeleden in het Waalse Gewest, waren in de woonuitbreidingsgebieden alleen vergunningen voor groepswoningen toegestaan zolang de bevoegde overheid niet beslist had over de geplande ordening en over het financieringsmechanisme voor het bouwrijp maken. Bij ministeriële circulaire werd dit concept van « groepswoningbouw » geïnterpreteerd als projecten van ministens 15 wooneenheden in landelijk gebied en van 25 wooneenheden in stedelijk gebied.
De Raad van State heeft die circulaire herhaaldelijk veroordeeld omdat ze niet overeenkomstig het koninklijk besluit van 28 december 1972 (artikel 5.1.1.) of overeenkomstig artikel 170.1.1. van de oude CWATUP was, omdat ze gegevens toevoegt die niet in de reglementtekst staan.
Eigenlijk moet men ervan uitgaan dat er sprake is van groepswoningbouw zodra het om 2 woningen gaat die door de verguning worden toegestaan.
Men kan zich dus vragen stellen over de grondwettelijkheid van het mechanisme om artikel 1bis niet toe te passen op de groepsbouw van 5 of meer woningen. Overeenkomstig de rechtspraak van het Arbitragehof (5), moet een verschil in behandeling in elk geval gerechtvaardigd worden, enerzijds door verschillende situaties en, anderzijds, door de inachtneming van het proportionaliteitsbeginsel.
Er bestaat een objectief verschil tussen de bouw van een woonhuis en groepswoningbouw vanaf 2 eenheden, maar het verschil tussen een groepswoningbouw van 4 woningen en een groepswoningbouw van 5 woningen kan worden betwist. Waarom moet men de regeling van artikel 1bis van de gewijzigde wet-Breyne en een voorafgaande verkavelingsvergunning verplichten voor projecten van groepswoningbouw van 2, 3 of 4 woningen en de andere projecten van groepswoningbouw hiervan vrijstellen ?
3.4. Gedachtewisseling
De heer Ramoudt betreurt dat de uiteenzetting van de heer Leeman beperkt was tot de problematiek van de samenwerking tussen de privé en de publieke sector (PPS) voor de sociale woningbouw. Er bestaan echter nog andere formules op dit gebied die mogelijkerwijze in strijd zijn met dit wetsontwerp.
Spreker geeft het voorbeeld van de overeenkomst tussen het OCMW en een bouwonderneming voor de bouw van sociale woningen op een terrein dat toebehoort aan het OCMW. Er wordt gewerkt met een systeem van verkaveling. Het OCMW heeft een recht van opstal waarbij het terrein pas verkocht wordt als de woning wordt verkocht. De vraag rijst of dergelijke verbintenis verenigbaar is met het wetsontwerp.
De heer Leeman antwoordt dat de verkoop op plan van sociale woningen niet gereglementeerd is. Het wetsontwerp wil echter het verkopen op plan tegengaan. Het PPS-systeem voor de sociale woningbouw zal gepaard gaan met de oprichting van een garantiefonds voor sociale huurwoningen door de Vlaamse overheid. Dit fonds volgt de levensduur van een woningbouwproject die gesteld wordt op 27 jaar. Het garantiefonds subsidieert gedurende 27 jaar, het verschil tussen de basishuur, door de sociale huurder betaald, en de reële huur. Daarenboven geeft het ook een waarborg tegen leegstand als het gebouw voor minder dan 97 % wordt bezet. Tenslotte wordt het risico van wanbetaling door de huurder gedekt.
De heer Ramoudt werpt op dat de formule van de verkoop van sociale woningen op plan reeds bestaat. Spreker is van oordeel dat dit wetsontwerp verhindert dat een OCMW overeenkomsten zou sluiten met bouwondernemingen voor het verkavelen van een terrein voor de bouw van sociale woningen met collectieve nutsvoorzieningen. Hij vraagt dan ook welke mogelijkheden er voor een OCMW overblijven op dit gebied.
Het lid wenst te weten of de verkoop op plan door de SDR van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van een lot sociale woningen, verenigbaar is met het wetsontwerp.
De heer Frère antwoordt dat de opdrachtgever van het project een klassieke projectontwikkelaar is uit de particuliere sector, waar de overheid slechts over een minderheid beschikt. Met die collectieve projecten wil men geconventioneerde sociale woningen optrekken. Om subsidies te genieten moet het project voldoen aan de voorwaarden die de vereiste vergunning vermeldt.
De heer Ramoudt verwijst naar het amendement nr. 1 dat hij heeft ingediend (stuk Senaat, nr. 2-1279/2) waarbij artikel 1bis van het wetsontwerp niet van toepassing wordt verklaard op groepswoningbouw. Hieronder wordt een woningbouwproject verstaan voor de bouw van minstens vijf huizen. Hij vraagt aan de heer Haumont of de opgave van het aantal huizen geen schending inhoudt van het gelijkheidsprincipe. Hij wenst te weten of dit aantal dient te worden verlaagd of te worden verhoogd.
De heer Haumont antwoordt dat het begrip groepswoningbouw juridisch niet slaat op de bouw van een bepaald aantal woningen. Zodra er sprake is van meer dan één woning, geldt het begrip groepswoningbouw. Op een aantal vlakken, bijvoorbeeld de milieuvergunning, hanteert men het drempelbegrip om bepaalde voorwaarden te kunnen opleggen. Men moet kunnen verantwoorden dat vanaf een bepaalde drempel redelijkerwijze een andere regeling geldt. Gelden er in dat geval objectieve criteria om te verantwoorden dat vanaf de bouw van vijf woningen het wetsontwerp niet van toepassing is ? Volgens spreker valt het met objectieve criteria te verantwoorden een verschillende behandeling in te voeren zodra de groepswoningbouw slaat op twee woningen.
Indien het wetsontwerp in zijn huidige lezing erdoor komt, zo meent de heer de Clippele, kan de GOM van Brussel-Hoofdstad haar bouwprojecten inzake eengezinswoningen niet meer realiseren. Er ontstaat dan immers een bevoegdheidsconflict. In feite raakt het ontwerp aan de uitvoering van een deel van de regionale regelgeving inzake stedenbouw.
Volgens de heer Haumont zijn de gevolgen waarnaar de heer de Clippele verwijst, niet van juridische maar veeleer van economische aard. Volgens spreker kan een juridische bepaling een aantal toestanden blokkeren op andere niveaus, doch hij wenst zich daarover niet uit te spreken.
De heer Thissen is van mening dat het ontwerp ernaar streeft de problemen aan de rand van de grote steden ten dele op te lossen. De grote projectonwikkelaars willen alle beschikbare terreinen opkopen en daardoor wordt bouwgrond zeldzaam. Mogelijke kopers kunnen dan niet anders dan bij hen aankloppen. Spreker vraagt zich af wat men doet om dergelijke recente misbruiken te voorkomen.
In tegenstelling tot wat de heer de Clippele meent, is spreker van oordeel dat de prijs van de bouwgronden in een aantal gevallen te laag is. Dat wordt immers gecompenseerd door een verhoging van de prijs van het huis. Het aantal bouwgronden wordt zeldzaam maar het aantal aannemers die een huis kunnen bouwen, daalt niet. Vanaf het eerste bouwstadium, strijken de ondernemingen de volledige winst op van het bouwproject. Om de koper te beschermen en rekening houdend met het dalend aantal bouwgronden, vraagt spreker zich af of de toetreding tot de stedenbouwkundige vergunning niet op te nemen is in de verkoopsvoorwaarden van groepswoningen.
De verkavelingsvergunning van haar kant wordt afgegeven voor de afzonderlijke bouw in een verdeeld geheel.
De heer Haumont antwoordt dat er een onderscheid bestaat tussen het beroep van verkavelaar en dat van bouwer. De verkavelaar koopt een grond, maakt hem bouwrijp en strijkt zo de winst op terwijl de bouwer niet zoveel belang hecht aan de grond.
Het Waals Gewest gaat er vanuit dat verkavelingen tot zeer slechte voorbeelden van stedenbouw hebben geleid. Immers de geometrische opdeling door een landmeter was erop gericht zoveel mogelijk kavels te maken met een minimum aan weginfrastructuur. Bijgevolg bleven de uitrustingskosten zo laag mogelijk en haalde men zoveel mogelijk uit de woningen. Een stedenbouwkundig beleid moet er evenwel naar streven tot een samenhangend geheel te komen op basis van een collectieve stedenbouwkundige vergunning.
Ten slotte moet er voor spreker een reglementering komen om die uiteenlopende en tegenstrijdige aspecten met elkaar in overeensteming te brengen teneinde de kopers te beschermen.
Volgens de heer Frère kan men de bouw van een woning door een koper niet loskoppelen van het project in zijn geheel gezien de financiële tegemoetkoming van de overheid verbonden is aan bepaalde voorwaarden.
De heer de Clippele is van oordeel dat de verkavelingen thans moeten voldoen aan belangrijke voorwaarden. Het gaat de richting uit van een collectieve stedenbouwkundige vergunning.
De heer Thissen vraagt of het mogelijk is dat iemand een bouwgrond koopt en vervolgens van de subsidies afziet omdat hij naar eigen inzicht wil bouwen.
De heer Frère antwoordt dat het projecten zijn die deel uitmaken van een alomvattend plan. Het blijkt moeilijk een perceel uit een project te lichten zonder dat het project zelf in gevaar komt.
Volgens de heer Guilbert vormt de verkavelingsvergunning de beste formule om de samenhang te behouden zonder evenwel in uniformiteit te vervallen.
Volgens de heer Thissen wil dit ontwerp een aantal moelijkheden opruimen voor de aankoop van een aantal terreinen op sommige plaatsen, meer bepaald rond de steden. Volgens spreker heeft men evenwel geen oog gehad voor heel wat aspecten van het probleem.
Men moet voorkomen dat een groot aantal terreinen wordt ingepalmd. Spreker wijst erop dat het vraagstuk van de stedenbouwkundige vergunning voor groepswoningen niet in zijn geheel aan bod is gekomen. Men moet evenwel ook rekening houden met projecten die appartementsgebouwen en gemeenschappelijke infrastructuur omvatten.
Voor de heer Thissen is het zeer de vraag hoe men het probleem aanpakt van een koper die een ander soort woning wil optrekken dan zijn buren. Tevens is het mogelijk dat een koper een tijdlang wil wachten alvorens hij de bouwwerkzaamheden aanvat met naleving van de stedenbouwkundige voorschriften. Komt er geen oplossing voor die problemen, dan dreigen bouwprojecten uit de hand te lopen.
Het wetsontwerp moet voorts wetgevingstechnische verbeteringen krijgen.
Ook de heer D'Hooghe meent dat de tekst moet aangepast worden en meer bepaald de artikelen 2 en 4. Hij dient hiertoe de amendementen nrs. 2 tot 6 in (stuk Senaat, nr. 2-1279/3).
De heer Steverlycnk meent dat, gezien de vertraging die de behandeling van dit ontwerp heeft opgelopen de inwerkingtreding van de wet met 1 jaar moet worden uitgesteld. Hij dient hiertoe het amendement nr. 7 in (stuk Senaat, nr. 2-1279/4).
Artikel 2
De heer Ramoudt dient de amendementen nrs. 8, 9 en 10 in (stuk Senaat, nr. 2-1279/5) die tot doel hebben artikel 2 te wijzigen.
Amendement nr. 8 strekt ertoe de paragrafen 1, 2 en 3 van het voorgestelde artikel 1bis te vervangen door één enkele paragraaf die duidelijk de draagwijdte ervan samenvat : de notie « verbintenis om een huis te bouwen » omvat zowel de hypothese van een beding waardoor de koper in het verkoopcompromis van een perceel grond verbonden wordt, als die van een aannemingsovereenkomst.
De heer de Clippele dient het amendement nr. 14 in dat een subamendement op amendement nr. 8 is en ertoe strekt het derde lid aan te vullen als volgt : « behoudens het geval één derde van de kost van de nieuwbouw reeds betaald is.
Amendement nr. 9 strekt ertoe het voorgestelde artikel 1bis aan te vullen met een § 6 teneinde de verkoop op plan van huizen onder de wet-Breyne niet te onderwerpen aan het verbod op koppelverkoop indien deze verkoop gebeurt in het kader van een bouwproject waarbij de projectontwikkelaar reeds beschikt over één stedenbouwkundige vergunning voor de bouw van verscheidene woningen. Daarnaast wordt ook de definitie van een groepswoningbouwproject achterwege gelaten en wordt er verwezen naar de gewestelijke regeling waarin de mogelijkheid bestaat om één stedenbouwkundige vergunning aan te vragen voor de bouw van verscheidene woningen.
De heren Poty en Siquet dienen eveneens een amendement in (amendement nr. 13) dat er ook toe strekt het voorgestelde artikel 1bis aan te vullen met een § 6 zodat het voorgestelde artikel 1bis niet toepasselijk zou zijn op groepswoningbouw en sociale woningen onderworpen aan een stedenbouwkundige vergunning.
De heer Poty wijst erop dat dit amendement in feite het amendement nr. 9 van de heer Ramoudt vervangt. Omdat groepswoningbouw reeds door artikel 126 van het CWATUP is omschreven, hoeft dit in deze wet niet meer te worden herhaald. Daarenboven moeten uit dit ontwerp alle projecten inzake sociale woningbouw worden gesloten, waarvan de overheid opdrachtgever is.
Amendement nr. 10 van de heer Ramoudt strekt ertoe het voorgestelde artikel 1bis aan te vullen met een § 7 zodat het artikel niet van toepassing is op de overeenkomsten gesloten door de overheid of door de rechtspersonen die zij opricht of waarin zij participeert.
De indiener verwijst voor de toelichting van dit amendement naar de verantwoording ervan (stuk Senaat, nr. 2-1279/5).
Artikel 3
De heer Ramoudt dient het amendement nr. 11 in dat tot doel heeft in artikel 4 van de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect, het woord « particulieren » te vervangen door de woorden « natuurlijke of de privaat- of publiekrechtelijke rechtspersonen ».
Volgens de heer Ramoudt betreft dit amendement een wetstechnische correctie.
Artikel 4
De heer Ramoudt dient het amendement nr. 12 in dat ertoe strekt het artikel 4 te vervangen. De inwerkingtreding van de wet wordt hierbij vastgelegd op de eerste dag van de derde maand volgend op de publicatie in het Belgisch Staatsblad, behoudens voor wat de bouwgronden betreft waarvan de authentieke akte uiterlijk op 1 april 2003 is geregistreerd. Hiervoor is de inwerkingtreding van artikel 2 vastgelegd op 1 april 2005.
De indiener wijst erop dat dit amendement werd ingediend om nietigheden wat betreft overeenkomsten, beloften en bedingen te vermijden.
De amendementen nrs. 1 tot 7, 9 en 14 werden ingetrokken door de indieners.
De amendementen nrs. 8 en 13 worden aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
De amendementen nrs. 10, 11 en 12 worden eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Het geamendeerde wetsontwerp wordt in zijn geheel aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Vertrouwen werd geschonken aan de rapporteur voor het opstellen van dit verslag.
| De rapporteur, | De voorzitter, |
| René THISSEN. | Paul DE GRAUWE. |
Tekst geamendeerd door de commissie
(stuk Senaat, nr. 2-1279/8)
(1) Pâques M., « La définition du lotissement et les autres divisions », in « Pratique notariale et droit administratif », Larcier, blz. 24.
(2) Haumont F., « Urbanismes/Région wallonne », Larcier, 1996, blz. 567, nr. 555.
(3) Jamar O., « Loi Breyne : lotissement et permis d'urbanisme individuel ou groupé, les cahiers de l'urbanisme », hors-série, mars 2001, blz. 59 en volgende.
(4) Erneux P.Y., « Le permis de lotir et la vente d'immeubles (non bâtis) sur plan en Région wallonne et en Région bruxelloise : « Pareille vente peut-elle faire l'économie d'un permis de lotir ? », Brève réflexion sur l'autonomie du droit de l'aménagement du territoire par rapport au droit civil »,Togor, september 2002, blz. 82.
(5) Pâques M., speciaal nr. Amén.-Env., 1996, « Égalité et non-discrimination, urbanisme et environnement », blz. 256-275.