|
|
Mede-eigendom - Schriftelijke vergaderingen - Datum - Onduidelijkheid
mede-eigendom
| 20/4/2023 | Verzending vraag (Einde van de antwoordtermijn: 26/5/2023) |
| 25/9/2023 | Antwoord |
Ook gesteld aan : schriftelijke vraag 7-1963
Uiteraard is dit een hoofdzakelijk federale bevoegdheid, maar de bevoegdheden wonen, huisvesting en huren liggen bij de Gewesten. Het gaat dus zeker over een transversale bevoegdheid.
Artikel 3.87 van het Burgerlijk Wetboek laat toe dat algemene vergaderingen mede-eigendom schriftelijk (dus niet fysiek) worden georganiseerd. In de coronatijd werd dit frequenter toegepast waardoor een aantal onduidelijkheden en hiaten aan de oppervlakte kwamen.
Paragraaf 1 van bovenstaand artikel zegt dus dat iedere eigenaar van een kavel dat lid is van de algemene vergadering – op fysieke wijze of, indien de bijeenroeping daarin voorziet, vanop afstand – deel kan nemen aan de beraadslagingen.
Deelname op afstand drong zich in coronatijden bijgevolg vaker op.
Paragraaf 3 bepaalt dat de bijeenroeping de plaats vermeldt waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van interne orde bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden.
Paragraaf 11 van hetzelfde artikel zegt dat de leden van de vereniging van mede-eigenaars, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen kunnen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren (met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden). De syndicus stelt hiervan notulen op.
Paragraaf 12 bepaalt dat de syndicus binnen dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen bedoeld in de paragrafen 10 en 11 opneemt in het register (bedoeld in artikel 3.93, § 3), en die binnen diezelfde termijn bezorgt aan elke titularis van een zakelijk recht op een kavel die, in voorkomend geval krachtens artikel 3.87, § 1, tweede lid, stemrecht heeft in de algemene vergadering en aan de andere syndici. Als een van hen het proces-verbaal niet binnen de gestelde termijn heeft ontvangen, brengt hij de syndicus daarvan schriftelijk op de hoogte.
Een (schriftelijke) vergadering die conform artikel 3.87, § 11, wordt gehouden, bepaalt echter niet de datum waarop de algemene vergadering wordt gehouden.
Blijkt met andere woorden dat er geen datum en uur van de zitting kan worden aangegeven aangezien er geen effectieve (fysieke) vergadering plaatsvond.
1) Gezien er geen duidelijkheid bestaat met betrekking tot de datum waarop een algemene vergadering plaatsvindt in geval artikel 3.87, § 11, wordt toegepast, is het belangrijk hieromtrent duidelijkheid te verkrijgen (onder andere voor wat betreft het starten en eindigen van de termijn om bezwaren in te dienen). Kan deze duidelijkheid geboden worden? Wanneer wordt deze vergadering met andere woorden geacht te hebben plaatsgevonden?
2) Aangezien er geen datum wordt bepaald waarop de algemene vergadering die plaatsvindt in geval artikel 3.87, § 11, wordt toegepast, stelt zich de vraag hoe de toepassing gebeurt van artikel 3.87, § 12. Dit alles om de rechten van alle partijen maximaal te respecteren.
Gelet op de onderlinge samenhang van beide vragen, zullen deze hieronder samen worden behandeld.
Artikel 3.87, § 11, van het Burgerlijk Wetboek luidt als volgt: «De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, met eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op.»
De schriftelijke besluitvorming door de leden van de vereniging van mede-eigenaars is aldus enkel mogelijk bij eenparigheid. Een eenparigheid vereist dat alle leden van de vereniging van mede-eigenaars hun akkoord schriftelijk kenbaar maken aan de syndicus. Anders dan bij een fysieke algemene vergadering veronderstelt een schriftelijke besluitvorming niet noodzakelijk een voorafgaande beraadslaging waarbinnen bezwaren kunnen worden geuit en heeft de vereiste van de eenparigheid dus betrekking op de besluitvorming. De wet preciseert niet expliciet het moment waarop de besluitvorming volgens de schriftelijke procedure wordt geacht te hebben plaatsgevonden maar dit is logischerwijze de datum waarop de syndicus het laatste schriftelijk akkoord heeft ontvangen.
Het is belangrijk eraan te herinneren dat de procedure van artikel 3.87, § 11, van het Burgerlijk Wetboek een uitzonderingsregime is. De wetgever had voornamelijk «eenvoudige» situaties en beslissingen voor ogen die middels de vooropgestelde procedure een tijds- en kostenbesparing konden bijbrengen. Dat de procedure van schriftelijke besluitvorming niet rijmt met procedurevoorschriften eigen aan de fysieke algemene vergadering is gebleken ten tijde van de COVID-19 pandemie, toen de wetgever een tijdelijke versoepeling van de unanimiteitsvereiste in artikel 3.87, § 11, van het Burgerlijk Wetboek toeliet (artikel 55 van de wet van 20 december 2020). De doelstelling bestond erin om de schriftelijke besluitvorming te vergemakkelijken op momenten dat vergaderingen met fysieke aanwezigheid niet konden plaatsvinden. De wetgever stelde in de toelichting uitdrukkelijk: «In het gemeenrechtelijk regime van artikel 577-6, § 11, van het oud Burgerlijk Wetboek, waarbij voor een schriftelijke beslissing unanimiteit van de mede-eigenaars wordt vereist, zijn uiteraard geen procedurevoorschriften nodig: (alleen) als alle mede-eigenaars voor stemmen en pas vanaf dat ogenblik, is het voorstel goedgekeurd.» (doc. Kamer, nr. 55 1668/001, blz. 35).