4-115

4-115

Belgische Senaat

Handelingen

DONDERDAG 11 MAART 2010 - NAMIDDAGVERGADERING

(Vervolg)

Vraag om uitleg van de heer Franco Seminara aan de minister van Justitie en aan de minister voor Ondernemen en Vereenvoudigen over «de bepalingen van de wet-Breyne en de wettelijke garantie tegen verborgen gebreken» (nr. 4-1541)

De voorzitter. - De heer Carl Devlies, staatssecretaris voor de Coördinatie van de Fraudebestrijding en staatssecretaris, toegevoegd aan de minister van Justitie, antwoordt.

M. Franco Seminara (PS). - Devenir propriétaire d'une maison est parfois le fruit d'un long périple. Les « vices cachés juridiques » d'une telle procédure sont en effet trop souvent méconnus par la population. Certains paramètres sont fondamentaux lors de l'achat d'un bâtiment. Parmi ceux-ci, le concept de protection du « consommateur bâtisseur » dans ses relations avec l'entrepreneur et la notion de garantie légale contre les « vices cachés ».

Concernant le concept de protection du consommateur, une loi datant du 9 juillet 1971, dite loi Breyne, réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction, vise à protéger le « consommateur bâtisseur » dans ses relations avec l'entrepreneur. Selon de nombreux observateurs, cette loi exclurait de nombreux candidats acquéreurs d'un bien immobilier dans plusieurs de cas de figure. Ainsi, la loi ne s'appliquerait pas lors de la vente d'une maison ou d'un appartement achevé. Pour les cas de « gros oeuvre fermé », elle ne s'appliquerait pas lors de la vente d'une maison inachevée que le vendeur ne s'engage pas à terminer.

De même, à la construction d'une nouvelle maison, la loi ne s'appliquerait pas lorsque le maître de l'ouvrage fait appel à plusieurs entrepreneurs et décide de coordonner lui-même les travaux.

Enfin, elle ne s'appliquerait pas lorsque le compromis de vente précise que l'acheteur ne devra payer qu'après l'achèvement des travaux. Force est donc de constater que les futurs propriétaires courent un réel risque d'être pénalisés.

Concernant la garantie légale sur les vices cachés, les articles 1641 et suivants du Code civil disposent que l'acheteur d'une maison bénéficie d'une garantie contre les vices cachés. Toutefois, le Code civil prévoit qu'il est possible, lorsque le vendeur n'a pas connaissance de ces vices cachés, d'exclure la garantie légale. Par conséquent, dans bon nombre de cas, le futur acheteur pourrait ne pas bénéficier de la garantie mise à charge du vendeur.

Je souhaite vous poser les questions suivantes, monsieur le ministre :

a) Concernant les lacunes relatives à la loi Breyne, en vue de réglementer au mieux les relations entre les particuliers et les entreprises du bâtiment lors de l'achat d'un bien immobilier, ne croyez-vous pas qu'il serait opportun d'élargir la zone d'application de la loi Breyne aux cas de figure précités ?

b) Concernant les dispositions relatives à la garantie légale, les limites du principe de garantie contre les vices cachés ne devraient-elles pas être plus clairement formulées lors de l'achat d'un bien immobilier de particulier à particulier ?

M. Carl Devlies, secrétaire d'État à la Coordination de la lutte contre la fraude et secrétaire d'État, adjoint au ministre de la Justice. - Je vous lis la réponse du ministre De Clerck.

La loi belge du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations, souvent désignée comme loi Breyne, vise à offrir une protection au citoyen-consommateur en complétant par des dispositions contraignantes le droit commun, à savoir les dispositions générales de vente, d'entreprise et de mandat. Le texte légal d'origine a été adapté par la loi du 3 mai 1993 afin de répondre à un certain nombre de lacunes.

L'article premier de la loi en question décrit le champ d'application comme suit : « La présente loi s'applique à toute convention ayant pour objet le transfert de la propriété d'une maison ou d'un appartement à construire ou en voie de construction ainsi qu'à toute convention portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer un tel immeuble, lorsque la maison ou l'appartement est destiné à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et que, en vertu de la convention, l'acheteur ou le maître de l'ouvrage est tenu d'effectuer un ou des versements avant l'achèvement de la construction. »

Bien que la loi de 1993 ait résolu de nombreux problèmes et/ou imprécisions en ce qui concerne le champ d'application, la doctrine et les spécialistes mentionnent un certain nombre de problèmes pour lesquels aucune solution n'est offerte à ce jour. Quelques cas sont discutés dans une contribution d'Alain Verbeke et Kristof Vanhove. Avant le salon Batibouw, le Centre de recherche et d'information des organisations de consommateurs a publié un communiqué de presse qui se situe dans le prolongement de votre question. Pendant la législature précédente, une proposition de loi a été publiée à la Chambre des représentants, visant à protéger le consommateur qui fait construire. C'est avec beaucoup d'intérêt que j'ai pris connaissance de ces initiatives et publications.

Considérant ce qui précède, je suis conscient que la loi réglementant la construction d'habitations doit être soumise à révision. Après analyse, des solutions efficaces pourront être trouvées.

En ce qui concerne la garantie contre les vices cachés dans le cadre d'une vente entre particuliers, les articles 1641 et suivants du Code civil traitent de la garantie à charge du vendeur.

Le principe est que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

L'acheteur d'une maison bénéficie donc en principe d'une garantie contre des vices cachés. Le Code civil prévoit cependant la possibilité d'exclure cette garantie légale lorsque le vendeur n'a pas connaissance de ces vices cachés. Les professionnels ne peuvent pas faire appel à l'article 1643 du Code civil. Le vendeur professionnel est en effet supposé connaître les vices sauf s'il peut démontrer que cela lui était impossible.

J'estime que ces dispositions sont très clairement formulées et ont été amplement traitées par la doctrine et par la jurisprudence. Une initiative légale n'est donc pas opportune.